O incêndio devastador no shopping Rio Anil, em São Luís, Brasil, causou consequências significativas no mercado de locação de imóveis comerciais em geral. Para o perfeito entendimento sobre o tema, é essencial entender os pontos técnicos da norma ABNT 14653 para avaliação de aluguéis que foram afetados pelo incidente. Além disso, é crucial destacar as variáveis que devem ser consideradas para novas avaliações das lojas afetadas.
A norma ABNT 14653 é uma ferramenta essencial para avaliar os valores dos imóveis e garantir um mercado de locação pleno e justo. A norma descreve vários pontos técnicos que devem ser considerados durante as avaliações de aluguel, incluindo a localização, tamanho, condição e acessibilidade da propriedade. No caso do incêndio de Rio Anil, esses pontos técnicos foram significativamente afetados. O tamanho e a condição das lojas, por exemplo, terão mudado drasticamente, exigindo uma reavaliação completa de seu valor de aluguel.
Outras análises se fazem necessárias para a avaliação de lojas e salas comerciais que anteriormente se definiam como seguras e atendidas. A própria obrigatoriedade de cumprimento da lei n° 13.425/2017 (Lei Boate Kiss) ao município de São Luís demonstra a extensa discussão sobre o que se considera como parâmetro obrigatório de avaliação de imóveis comerciais.
Antes do sinistro, as avaliações de aluguéis em imóveis comerciais atendiam estritamente os requisitos do método comparativo de mercado, descrição esta que coaduna com o entendimento pré definido de que o espaço disponível encontra-se em perfeitas condições de uso e exposição. Após o sinistro, as condições de habitabilidade, segurança individual e coletiva, requisitos de combate a incêndio e pânico, apólice de seguros de estrutura física, estoque e patrimônio humano são tidos como valores irrevogáveis e irretratáveis na inserção de fatores que modificam completamente a estrutura do laudo de avaliação.
Além do impacto imediato nas lojas afetadas pelo incêndio, o incidente também teve consequências significativas para o mercado de aluguel mais amplo, particularmente em outros shoppings da região. Como resultado do incêndio, muitos inquilinos foram forçados a se mudar, o que pode levar a um excesso de oferta de propriedades de aluguel e uma subsequente queda nos preços dos aluguéis no local afetado. Em outros shoppings a ocorrência é inversa, existe uma valorização do espaço atualmente ocupado em razão da alta demanda provocada pelo sinistro, o que só transfere em termos de valorização de marca e valor locativo as lojas que estão em pleno funcionamento.
O incidente também levantou preocupações sobre a estabilidade dos contratos de aluguel e a capacidade dos proprietários de honrar suas obrigações legais. Para garantir a estabilidade no mercado de aluguel, os gerentes de shopping centers devem tomar várias medidas em razão do aumento da procura de disponibilidade de espaços físicos e o elevação do rigor, em forma de lei, não só das exigências comprobatórias de segurança de ocupação, mas também da capacidade da gestão em atualizar a valoração da demanda em termos de apólices e garantias que a própria administração disponibilizará aos inquilinos e proprietários de lojas.
Em termos fatoriais, é essa eficiência que será medida em parâmetros técnicos como: valor segurado do espaço físico, implantação de planos de ação rigorosos para os eventos de manutenções preditivas, atendimento as exigências normativas da ABNT sobre parâmetros de regularidade de inspeções prediais, a obrigatoriedade de cumprimento de carga horária mínima do responsável técnico pelos serviços de manutenção no centro comercial, a perfeita disponibilidade contratual do atendimento aos requisitos de segurança implantados e aprovados pelos órgãos públicos sob pena de rescisão e multa, as evidências e registros de treinamentos de lojistas e funcionários sobre os aspectos básicos de evacuação em razão de sinistros, dentre outros.
É certo que após a tragédia anunciada pelas notórias deficiências na condução da gestão dos inúmeros contratos e serviços então dispostos a convergência da ocorrência do sinistro, a procura por locais que oferecem garantias de permanência a longo prazo serão considerados fatores diferencias em termos de mercados imobiliários de locações e investimentos.
O que se tem de definitivo sempre após uma tragédia, é que ao passar do tempo se observam inúmeras irregularidades surgidas pelo jeitinho brasileiro de fazer negócio, sempre deixando para a última hora a resolução de problemas que deveriam ser condicionantes de início das operações, ou até mesmo deixadas de lado por serem consideradas inúteis ou irrelevantes na visão de quem visa apenas o fluxo de caixa.
Acompanhe nossa página @verumavaliacoes nas redes sociais para obter mais informações técnicas sobre este caso de sinistro, bem como informações relacionadas a engenharia diagnóstica, avaliações e perícias na capital.
Paulo F. C. Oliveira
Msc. Engenharia e Infraestrutura
Especialista em Avaliações e Perícias de Engenharia
Especialista em Engenharia Diagnostica
Engenheiro Civil
Acadêmico do Curso de Direito
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