Olá a todos!
Acredito que você já ouviu falar nas normas técnicas da ABNT..., mas você sabe o que elas significam na prática para a gestão condominial?
Para a grande maioria dos profissionais envolvidos com a gestão condominial, falar em normas técnicas remete a memória quando da entrega do trabalho de conclusão de curso de nível superior, o famoso TCC.
As exigências ao atendimento por espaçamentos, tamanho de letras e fontes, distanciamento entre parágrafos, formatação de sumario...essas e tantas outras exigências foram capazes de marcar a vida de qualquer estudante universitário.
A influência das normas técnicas, as chamadas normas ABNT, aduz não apenas importância na vida acadêmica, mas em toda a estrutura econômica, na segurança, na qualidade dos produtos e serviços e no próprio ordenamento jurídico brasileiro.
Fundada em 1940, a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT é uma entidade privada e sem fins lucrativos, reconhecida pelo Governo Federal como o foro Nacional da Normalização e amparada juridicamente pelo código de defesa do consumidor - CDC; a associação é responsável pela elaboração das referidas normas, sendo construídas através dos comitês brasileiros (ABNT/CB), organismos de normalização setorial (ABNT/ONS) e comissões de estudos especiais (ABNT/CEE).
As normas são elaboradas com o objetivo de equalizar a sociedade para a obtenção de produtos ou serviços de forma isonômica e harmoniosa, fundamentada como instrumento constitucional de institucionalização a cidadania e aos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa, conforme art. 1 da CF/88.
Um levantamento realizado pela Câmara Brasileira da Industria da Construção – CBIC, no ano de 2019, identificou que para o perfeito atendimento técnica das normas ABNT na construção de um empreendimento residencial, são necessários o atendimento a 1.007 normas técnicas.
Nós da VERUM, empresa especializada em avaliações e perícias de engenharia, identificamos que para o atendimento as relações estabelecidas na operação da gestão condominial são necessárias o atendimento a 30 normas técnicas, não incluindo as normas adjacentes a cada tema específico da gestão.
Toda a operação de gestão em um empreendimento, desde o seu recebimento por parte dos síndicos, administradoras e representantes dos condôminos, quanto pelas incorporadoras e construtoras, tem seus procedimentos definidos e estabelecidos em normas técnicas específicas, tendo a sua exigência de aplicação descrita no Art. 39, § VIII, da lei n° 8.078/1990, que instituiu o código de defesa do consumidor, como segue:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)
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VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);
Como exemplo, do ponto de vista técnico e operacional, citando o ato do recebimento de um empreendimento, cabe ao gestor ou quem representa a totalidade dos condôminos receber o condomínio entregue pela construtora, mas o questionamento é: como receber e considerar apto um empreendimento onde devem ser aplicadas mais de mil normas técnicas?
De forma análoga o mesmo questionamento se faz as incorporadoras e construtoras quando da própria entrega do empreendimento: Como comprovar a eficiência dos sistemas construtivos inerentes ao condomínio, reduzindo o índice de reclamações, vícios construtivos e ações judiciais?
Em um seminário realizado no dia 26/11/2021 pela CBIC, denominado de “Seminário Jurídico-Judiciário e Mercado Imobiliário trata sobre vícios construtivos”, o presidente do Conselho Jurídico da CBIC, José Carlos Gama, afirmou que foi detectado o que é chamado de “advocacia predatória”. “O indício é por conta de apresentação de vícios genéricos iguais para todas as unidades. Os pedidos das ações não são para o conserto desse suposto vício, mas sim pecúnia e indenização por perdas e danos. Não só materiais, mas inclusive morais. Por que nenhum é representado, por exemplo, pela Defensoria Pública da União ou mesmo por advogados do próprio estado? Geralmente a representação advocatícia vem de grandes escritórios, de outros estados, como São Paulo, Paraná e Santa Catarina”.
Observado a problemática sobre a inexatidão da técnica aplicada a metodologia dos serviços de execução das obras, a garantia dos serviços prestados pelas incorporadoras e/ou construtoras sobre as diversas normas técnicas aplicáveis, somado a necessidade de adequação normativa para entrega ou recebimento de empreendimentos e diante da evidente inaplicabilidade da coadjuvância de responsabilidade municipal, a equação para um método resolutivo é complexa, multidisciplinar e variável a cada particularidade de construção.
Segunda a lei nº 5.194/66, são atribuições específicas dos engenheiros a execução dos seguintes serviços:
Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:
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c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;
Apesar de evidente perante a legislação, é de conhecimento popular a realização de reuniões por condôminos eleitos para representação diante da entrega de empreendimentos imobiliários; da mesma forma o incorporador/construtor que restringe as inconformidades em aspectos visuais, desqualificando a técnica, as normas e a urgente necessidade de prestação de serviços públicos, no sentido de entrega de unidades de moradia habitacional, que independe de classe social.
A inexatidão do pedido de reparação demonstra de forma cristalina a lacuna na aplicação de normas técnicas quanto ao controle, fiscalização e diagnóstico de eventuais patologias. Na medicina, é o caso da realização de cirurgias em partes erradas do corpo; na engenharia, é o caso da investigação pericial por normas inadequadas, definindo-se responsabilidade sem a comprovação exigida por norma específica, ou seja, omitindo-se a regra, que é a obrigatoriedade de cumprimento normativo tanto para quem constrói quanto para quem administra; no direito, é como fundamentar a causa sem o nexo de causalidade.
Uma vez delimitada a atuação no ato do recebimento do empreendimento por uma entidade privada, que são os empreendimentos residenciais ou comerciais, comprova-se a estrita necessidade de profissional especializado para atestar a eficácia para uso e comprovação se o que fora entregue está de acordo com o que foi aprovado pelos órgãos públicos.
Como fundamento, a norma ABNT 5671/1990 fixa as condições exigíveis de participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura, definindo suas responsabilidades e prerrogativas, visando garantir características adequadas aos empreendimentos. Além das condições referenciadas na própria norma, com o atendimento as leis 4.591, de 16/12/64: dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, lei no 5.194, de 24/12/66: regula o exercício das pro- fissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, lei no 5.988, de 14/12/73: regula os direitos autorais, lei no 6.496, de 07/12/77: institui a “Anotação de Responsabilidade Técnica” na prestação de serviços de engenharia, de arquitetura e agronomia, e autoriza a criação pelo CONFEA de uma mútua Assistência Profissional, resoluções do CONFEA e Portarias do Ministério do Trabalho que tratam de assuntos correlatos, decreto no 2300, de 21/11/86: dispõe sobre a publicação obrigatória de contratos administrativos de interesse dos órgãos da Administração direta e suas autarquias, lei no 6.530, de 12/05/78: regulamentação da profissão do corretor de imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e decreto no 81.871, de 29/06/78: regulamenta a Lei no 6.530, existe a interação com outras normas técnicas, como sendo a NBR 5670 - Seleção e contratação de serviços e obras de engenharia e arquitetura de natureza privada – Procedimento, NBR 5674 - Manutenção de edificações – Procedimento, NBR 5675 - Recebimento de serviços e obras de engenharia e arquitetura – Procedimento, NBR 5682 - Contratação, execução e supervisão de demolições – Procedimento, NBR 13531 - Elaboração de projetos de edificações - Atividades técnicas - Procedimento e a NBR 13532 - Elaboração de projetos de edificações - Arquitetura – Procedimento.
A construção de normativos jurídicos através de sentenças que produzem precedentes encontra acesso ao marco legal entre a engenharia e ao direito, no que tange responsabilidade e garantias.
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