Assumir o papel de síndico em um condomínio é uma tarefa desafiadora e multifacetada. Entre as muitas responsabilidades que recaem sobre os ombros de um síndico, uma das mais cruciais é a gestão da manutenção predial. No entanto, é inegável que implantar um programa de manutenção em um condomínio pode ser uma empreitada complexa e repleta de desafios.
Os obstáculos são variados: desde a falta de conhecimento técnico até a pressão constante por redução de despesas, passando pela dificuldade em encontrar profissionais qualificados e as resistências naturais à mudança por parte dos condôminos. É fácil entender por que muitos síndicos se sentem sobrecarregados ao tentar implementar um programa de manutenção eficaz.
No entanto, a boa notícia é que, com a abordagem certa e um roteiro claro, é possível superar esses desafios e estabelecer um programa de manutenção que traga segurança, valorização das propriedades e tranquilidade para todos os moradores. Neste guia, vamos apresentar os "7 Passos para Implantar o Programa de Manutenção em Seu Condomínio", fornecendo insights, orientações e dicas práticas para que você, síndico, possa enfrentar essa tarefa com confiança e sucesso. Chegou a hora de colocar em prática a manutenção que seu condomínio merece.
Os sete passos para alcançar a valorização total do empreendimento são:
Passo 1: ABNT NBR 5674: 4.2 - Identificação e caracterização da edificação e de suas partes
De acordo com a ABNT NBR 5674, a identificação e caracterização da edificação são os primeiros passos essenciais no desenvolvimento de um programa de manutenção. A norma estabelece que é necessário reunir informações detalhadas sobre a estrutura e suas partes, incluindo:
4.2.1 - Documentação Técnica
A norma destaca a importância de coletar toda a documentação técnica disponível, como plantas arquitetônicas, projetos estruturais, elétricos e hidráulicos. Esses documentos fornecem informações valiosas sobre a construção e a infraestrutura do edifício.
4.2.2 - Inspeção Visual Inicial
A norma ABNT NBR 5674 também menciona a realização de uma inspeção visual inicial para identificar possíveis problemas visíveis, como rachaduras, infiltrações ou desgaste em áreas comuns. Isso serve como um ponto de partida para avaliar a condição geral da estrutura.
4.2.3 - Histórico de Manutenções Anteriores
Outro aspecto fundamental é a obtenção do histórico de manutenções anteriores, se houver. Isso ajuda a entender quais problemas podem ter ocorrido no passado, como eles foram resolvidos e se há problemas recorrentes que requerem atenção especial.
Além desses pontos diretamente relacionados à identificação e caracterização da estrutura, a norma também estabelece a importância de estabelecer uma equipe responsável pelo programa de manutenção e definir suas responsabilidades (ABNT NBR 5674: 4.3). Essa equipe desempenha um papel crucial na coleta e análise de informações sobre a edificação.
Resumindo:
- Coleta de toda a documentação técnica do edifício, incluindo plantas arquitetônicas e estruturais, bem como projetos elétricos e hidráulicos.
- Realização de uma inspeção visual inicial para identificar quaisquer anomalias visíveis, como rachaduras, vazamentos ou desgastes em áreas comuns.
- Levantamento da história de manutenções anteriores e registros de quaisquer problemas recorrentes.
Passo 2: Inspeções e Avaliações Iniciais
De acordo com a ABNT NBR 5674, esse passo está relacionado ao processo de avaliação inicial do estado da edificação e suas instalações. A norma destaca que essa avaliação é fundamental para determinar o estado atual e as condições da edificação e suas instalações.
Aqui estão os trechos relevantes da norma:
- ABNT NBR 5674:2012 (Item 5.2 - Inspeção Inicial): "A inspeção inicial visa obter informações sobre o estado atual da edificação e suas instalações. A inspeção inicial deverá ser executada por pessoal devidamente habilitado."
Neste trecho, a norma enfatiza a importância da inspeção inicial e a necessidade de que ela seja realizada por profissionais qualificados.
- ABNT NBR 5674:2012 (Item 5.3 - Métodos de Inspeção e Avaliação Inicial): "Os métodos de inspeção e avaliação inicial incluem a inspeção visual, a obtenção e análise de documentos, a coleta e análise de dados e informações referentes à manutenção, operação e uso da edificação e suas instalações, bem como a aplicação de ensaios não destrutivos."
Nesse trecho, a norma destaca os métodos que podem ser utilizados durante a inspeção inicial, incluindo a inspeção visual, a análise de documentos e dados, e a aplicação de ensaios não destrutivos.
- ABNT NBR 5674:2012 (Item 5.4 - Avaliação da Edificação e Suas Instalações): "A avaliação da edificação e suas instalações deve considerar, entre outros aspectos, os aspectos funcionais, o desempenho, a segurança, a durabilidade, a manutenibilidade, a higiene, a saúde e o meio ambiente."
Neste trecho, a norma destaca os diversos aspectos que devem ser considerados durante a avaliação inicial, incluindo segurança, durabilidade e manutenibilidade.
Resumindo:
- Contratação de profissionais qualificados, como engenheiros e técnicos especializados, para realizar inspeções mais detalhadas.
- Realização de ensaios não destrutivos (END) para avaliar o estado geral da estrutura, incluindo ultrassom para verificar a integridade das estruturas de concreto e GPR (Ground Penetrating Radar) para identificar possíveis vazamentos ou problemas no subsolo.
- Documentação fotográfica das condições encontradas durante as inspeções.
Passo 3: Definição de Critérios de Desempenho e Níveis de Serviço
A ABNT NBR 5674 é dividida em várias partes, e as seções mais relevantes para esta etapa são encontradas na Parte 2, que trata da "Elaboração de Programas de Manutenção".
Definição de Critérios de Desempenho (ABNT NBR 5674, Parte 2, Seção 4.2):
A norma ABNT NBR 5674, na seção 4.2, aborda a definição de critérios de desempenho. Ela estabelece que os critérios de desempenho devem ser definidos com base em uma análise que considere:
- As funções e usos da edificação.
- As condições e necessidades específicas da edificação.
- As condições normais de funcionamento.
Essa análise é essencial para determinar quais são os objetivos de desempenho que o edifício deve atender. No contexto do edifício residencial de 15 andares, isso pode incluir critérios relacionados à segurança estrutural, durabilidade das instalações, conforto térmico e acústico, entre outros.
Definição de Níveis de Serviço (ABNT NBR 5674, Parte 2, Seção 4.3):
A norma também trata da definição de níveis de serviço. Na seção 4.3, a ABNT NBR 5674 estabelece que os níveis de serviço devem ser determinados com base nos critérios de desempenho e na análise das necessidades da edificação.
Para um edifício residencial de 15 andares, isso pode envolver estabelecer metas específicas, como garantir que a estrutura seja capaz de resistir a ventos fortes, que os sistemas hidráulicos e elétricos estejam sempre operacionais, que o isolamento acústico atenda a padrões aceitáveis, e assim por diante.
Documentação dos Critérios de Desempenho e Níveis de Serviço (ABNT NBR 5674, Parte 2, Seção 4.4):
A norma também enfatiza a importância de documentar esses critérios e níveis de serviço. Isso é fundamental para que todos os envolvidos na gestão e execução da manutenção tenham um entendimento claro das expectativas e metas estabelecidas.
Revisão e Atualização (ABNT NBR 5674, Parte 2, Seção 4.6):
Outro aspecto importante abordado na norma é a necessidade de revisão e atualização periódica dos critérios de desempenho e níveis de serviço. Isso deve ser feito para garantir que eles continuem a ser relevantes ao longo do tempo, considerando as mudanças nas necessidades dos moradores, regulamentos e condições da edificação.
Resumindo:
- Estabelecimento de critérios de desempenho específicos para o edifício, levando em consideração o número de andares, a idade da construção e outros fatores relevantes.
- Determinação de níveis de serviço necessários para garantir a segurança dos moradores, a durabilidade das instalações e o bom funcionamento dos sistemas.
Passo 4: Programa de Manutenção Preventiva
A norma ABNT NBR 5674 fornece orientações importantes para o desenvolvimento do programa de manutenção preventiva em edificações. A seguir, destacamos os pontos-chave relacionados a este passo:
4.1 Periodicidade das Inspeções e Manutenções Preventivas
A ABNT NBR 5674 estabelece que a periodicidade das inspeções e manutenções preventivas deve ser determinada com base em critérios de desempenho, levando em consideração a natureza das edificações, a idade da construção e os sistemas presentes. Isso é essencial para garantir que as atividades de manutenção ocorram no momento certo e de acordo com a necessidade real da edificação.
4.2 Atividades de Manutenção Preventiva
A norma enfatiza que as atividades de manutenção preventiva devem ser detalhadas e incluir inspeções visuais, medições e verificações de acordo com as características da edificação e dos sistemas presentes. Ela também destaca a importância de considerar a segurança e a funcionalidade dos sistemas ao elaborar as atividades de manutenção.
4.3 Responsabilidades da Equipe de Manutenção
A norma ABNT NBR 5674 aborda a importância de definir claramente as responsabilidades da equipe de manutenção ou dos prestadores de serviços. Isso inclui a identificação de quem será responsável pela execução das atividades de manutenção preventiva, bem como o estabelecimento de procedimentos de controle e registro das ações realizadas.
4.4 Equipamentos Utilizados
A norma não especifica detalhadamente os equipamentos a serem utilizados, mas destaca a importância de contar com ferramentas adequadas para a realização das atividades de manutenção. Isso pode incluir equipamentos de medição, inspeção visual e outras ferramentas específicas para as tarefas de manutenção.
É importante ressaltar que a norma ABNT NBR 5674 fornece um enquadramento geral para a elaboração do programa de manutenção preventiva, mas a sua aplicação prática deve ser adaptada às necessidades específicas do edifício em questão. Portanto, é recomendável consultar um engenheiro ou especialista em manutenção para a elaboração de um programa de manutenção preventiva eficaz, levando em consideração as características e condições da edificação de 15 andares em São Luís.
Resumindo:
- Elaboração de uma tabela de periodicidade de inspeção e manutenção preventiva, levando em consideração os critérios de desempenho e os níveis de serviço estabelecidos.
- Detalhamento das atividades de manutenção, como inspeções visuais, limpeza de sistemas, verificação de sistemas elétricos e hidráulicos, entre outros.
- Identificação das responsabilidades da equipe de manutenção ou empresa contratada.
Passo 5: Relatórios de Manutenção
O Passo 5, que se refere aos "Relatórios de Manutenção", é crucial para documentar o estado do edifício, as ações tomadas durante a manutenção e as recomendações para intervenções futuras. A ABNT NBR 5674 fornece diretrizes para essa etapa, mas não especifica detalhes específicos sobre a elaboração de relatórios. No entanto, ela estabelece princípios gerais que podem ser aplicados à criação desses documentos. Vou destacar alguns trechos da norma que são relevantes:
1. Registro das atividades de manutenção:
A norma ressalta a importância de manter registros das atividades de manutenção realizadas. Os registros devem conter informações detalhadas sobre as inspeções, ensaios, intervenções e substituições realizadas durante o processo de manutenção.
2. Histórico das condições encontradas:
É fundamental registrar as condições encontradas durante as inspeções, identificando anomalias, patologias e qualquer desvio dos critérios de desempenho estabelecidos. Esse histórico é valioso para acompanhar a evolução das condições do edifício ao longo do tempo.
3. Ações realizadas:
Os relatórios devem incluir uma descrição detalhada das ações tomadas para corrigir ou remediar quaisquer problemas ou anomalias identificadas durante a manutenção. Isso inclui reparos, substituições, ajustes e limpezas realizadas.
4. Recomendações para intervenções futuras:
Com base nas condições encontradas e nas ações tomadas, os relatórios devem conter recomendações para intervenções futuras. Isso pode incluir a definição de prazos para a realização de manutenções programadas, reparos mais complexos ou substituições de componentes.
5. Responsabilidade e registro de execução:
A norma também destaca a importância de atribuir responsabilidades claras para a elaboração dos relatórios e o registro de sua execução. É essencial que essas tarefas sejam realizadas de forma organizada e que os registros sejam arquivados para referência futura.
6. Comunicação com os envolvidos:
Além disso, a norma enfatiza a necessidade de comunicação eficaz com todas as partes envolvidas, incluindo proprietários, síndicos, administradores e equipes de manutenção. Os relatórios devem ser compartilhados de forma adequada para garantir que todos estejam cientes do estado do edifício e das ações planejadas.
Resumindo:
- Elaboração de relatórios detalhados após cada atividade de manutenção, registrando as condições encontradas, ações realizadas e recomendações para futuras intervenções.
- Manutenção de um histórico documentado de todas as inspeções e manutenções realizadas ao longo do tempo.
Passo 6: Plano de Ação Corretiva
Este item da norma estabelece que, quando durante as inspeções forem identificadas anomalias que afetem a segurança, a durabilidade ou o funcionamento das instalações, devem ser tomadas ações corretivas. O plano de ação corretiva deve abordar as seguintes questões:
- Identificação clara das anomalias encontradas.
- Avaliação dos riscos associados a essas anomalias.
- Priorização das ações corretivas com base na gravidade dos problemas identificados e nos níveis de serviço estabelecidos.
- Alocação de recursos necessários para realizar as correções, incluindo mão de obra, materiais e equipamentos.
- Definição de prazos para a execução das ações corretivas, levando em consideração a urgência das intervenções.
ABNT NBR 5674 - Item 9.7 - Documentação das Ações Corretivas:
Este item enfatiza a importância de manter registros documentados de todas as ações corretivas realizadas. Isso inclui:
- Registros detalhados das anomalias identificadas.
- Documentação das ações corretivas executadas, incluindo o escopo das intervenções, os recursos utilizados e os resultados alcançados.
- Histórico das inspeções e manutenções anteriores, incluindo ações corretivas anteriores, se aplicável.
- Relatórios de inspeção e manutenção atualizados para refletir as correções efetuadas.
ABNT NBR 5674 - Item 9.8 - Avaliação da Eficiência das Ações Corretivas:
Este item destaca a importância de avaliar a eficácia das ações corretivas realizadas. É essencial garantir que as correções tenham sido bem-sucedidas e que os problemas identificados tenham sido adequadamente resolvidos. A avaliação deve incluir:
- Verificação das condições após a realização das ações corretivas.
- Comparação com os critérios de desempenho e níveis de serviço estabelecidos.
- Caso necessário, realização de ensaios e testes para confirmar a eficácia das correções.
- Atualização dos registros de manutenção para refletir a conclusão bem-sucedida das ações corretivas.
Resumindo:
- Desenvolvimento de um plano de ação para correção de anomalias identificadas durante as inspeções, priorizando as intervenções com base na gravidade das patologias e nos níveis de serviço estabelecidos.
- Alocação de recursos e orçamento para realizar as correções necessárias.
Passo 7: Atualização e Melhoria Contínua
Aqui estão alguns trechos relevantes da norma ABNT NBR 5674:2012 e exemplos de como eles se relacionam com o Passo 7:
5.3.1 Avaliação Periódica
A norma estabelece que o programa de manutenção deve ser avaliado periodicamente para garantir que ele continue atendendo aos objetivos estabelecidos. Isso envolve revisar as atividades de manutenção, os critérios de desempenho e os níveis de serviço para garantir que eles ainda sejam apropriados. Exemplo: A cada dois anos, uma equipe de especialistas revisa o programa de manutenção para verificar se ele atende às necessidades do edifício e se as atividades programadas estão sendo eficazes.
5.3.2 Registro de Resultados
A norma também enfatiza a importância de manter registros detalhados de todas as inspeções, intervenções e ações corretivas realizadas. Isso ajuda na análise de tendências ao longo do tempo e na identificação de áreas que podem exigir atenção adicional. Exemplo: Todas as inspeções e manutenções são registradas em um sistema de gestão de manutenção, incluindo datas, resultados, ações tomadas e custos associados.
5.3.3 Ações Corretivas e Melhorias
A norma destaca a necessidade de implementar ações corretivas e melhorias com base nas conclusões das avaliações. Isso inclui a correção de anomalias identificadas durante as inspeções e a implementação de medidas para otimizar o programa de manutenção. Exemplo: Após uma análise, foi identificado que as intervenções em sistemas hidráulicos eram frequentes. Como ação corretiva, foi decidido investir na substituição de partes desses sistemas para reduzir a frequência de manutenção.
5.3.4 Revisão do Programa de Manutenção
A norma sugere que, se necessário, o programa de manutenção deve ser revisado e ajustado para refletir as mudanças nas necessidades do edifício e no ambiente em que ele está localizado. Isso pode incluir a incorporação de novas tecnologias ou práticas recomendadas. Exemplo: Devido a avanços tecnológicos, o programa de manutenção foi revisado para incluir a monitorização remota de sistemas críticos, permitindo uma detecção mais rápida de problemas.
A norma ABNT NBR 5674:2012 enfatiza a importância da avaliação contínua e da melhoria do programa de manutenção para garantir que ele permaneça relevante e eficaz ao longo do tempo. Isso ajuda a preservar a qualidade das instalações e a segurança dos ocupantes do edifício. Portanto, o Passo 7 é crucial para atender aos requisitos da norma e manter a excelência na gestão de manutenção do edifício.
Resumindo:
- Revisão periódica do programa de manutenção com base nos resultados das inspeções e no desempenho da estrutura.
- Implementação de melhorias com o objetivo de prolongar a vida útil do edifício, aumentar a eficiência dos sistemas e garantir a segurança dos moradores.
Lembre-se de que a elaboração e execução do programa de manutenção deve ser feita por profissionais qualificados e, quando necessário, em conformidade com a legislação local e outras normas aplicáveis à segurança predial. É um investimento fundamental para preservar o valor do edifício e garantir o bem-estar dos moradores.
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Paulo F. C. Oliveira
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Acadêmico do Curso de Direito